房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售在中國(guó)是一個(gè)相對(duì)較新的行業(yè)，許多開(kāi)發(fā)商剛剛開(kāi)始嘗試。目前，除了開(kāi)發(fā)之外，如何與代理商簽訂委托代理合同，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商較關(guān)心的問(wèn)題之一。簽訂房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售合同應(yīng)該注意哪些方面？
1.房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售模式的選擇
根據(jù)委托人對(duì)代理人的授權(quán)大小，房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售可分為總代理、獨(dú)家代理和包銷(xiāo)。
總代理是指委托人可以在一定期限內(nèi)選擇一個(gè)或幾個(gè)代理人作為同一地區(qū)的總代理，并按照協(xié)議規(guī)定的方式按照實(shí)際委托數(shù)量支付傭金。委托人可以直接與該地區(qū)的買(mǎi)家交易，而直接交易部分不向代理商支付傭金。
獨(dú)家代理是指委托人授予代理人在特定地區(qū)和一定時(shí)期內(nèi)以傭金為基礎(chǔ)進(jìn)行銷(xiāo)售的代理權(quán)。委托人不得在*的區(qū)域和時(shí)間內(nèi)委托其他第二代理人，預(yù)售商品房的所有權(quán)屬于委托人，由委托人負(fù)責(zé)盈虧。
商品房包銷(xiāo)與獨(dú)家代理非常相似，但區(qū)別在于包銷(xiāo)商承擔(dān)出售剩余商品房的購(gòu)買(mǎi)義務(wù)。因此，在簽訂銷(xiāo)售代理合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定是總代理、獨(dú)家代理還是包銷(xiāo)是非常重要的。
不同的代理方式，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身情況和代理商的信用狀況選擇相應(yīng)的代理方式。
在這里，有必要提醒開(kāi)發(fā)商，在起草合同時(shí)，他們一定不要費(fèi)心，他們必須以書(shū)面形式表達(dá)選定的機(jī)構(gòu)。如果你選擇包銷(xiāo)，你應(yīng)該在合同中明確規(guī)定，房地產(chǎn)包銷(xiāo)商將為包銷(xiāo)范圍內(nèi)的房屋設(shè)定自己的銷(xiāo)售價(jià)格，允許其賺取高于開(kāi)發(fā)商給出的銷(xiāo)售底價(jià)的溢價(jià)，并對(duì)包銷(xiāo)期內(nèi)不能出售的房屋承擔(dān)購(gòu)買(mǎi)責(zé)任。
2.代理期限和委托任務(wù)
代理商的代理不可能無(wú)限期地售罄。因此，開(kāi)發(fā)商和代理商之間簽訂的銷(xiāo)售代理合同的主要條款之一就是確定銷(xiāo)售時(shí)間。同時(shí)，需要在合同中*具體時(shí)間的銷(xiāo)售金額，即*具體的寄售任務(wù)。銷(xiāo)售任務(wù)可以按平方米計(jì)算，也可以按套或建筑計(jì)算。無(wú)論采用哪種計(jì)量方法，都必須明確在特定時(shí)間銷(xiāo)售的房地產(chǎn)的具體數(shù)量。

3.獎(jiǎng)懲條款的設(shè)定
為了有效地促進(jìn)銷(xiāo)售代理工作，開(kāi)發(fā)商在代理合同中有一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)條款，即如果代理人提前出售其出售的房產(chǎn)，應(yīng)該給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)。例如，根據(jù)提前時(shí)間，設(shè)置不同的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。
同樣，為了讓代理人明確自己的責(zé)任，讓代理人感到壓力，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在合同中增加處罰條款。在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，如果代理人不出售約定的房產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)按比例減少代理人的傭金。通過(guò)這種機(jī)制，可以有效調(diào)動(dòng)代理商的積極性和主觀能動(dòng)性，將他們的經(jīng)濟(jì)效益和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)聯(lián)系起來(lái)。獎(jiǎng)懲條款應(yīng)與上述委托任務(wù)相結(jié)合，使代理人更加明確自己的責(zé)任，成為開(kāi)發(fā)商保護(hù)自身利益的有效手段。

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